опубликовано: отдел организационно-правовой, кадровой работы и делопроизводства администрации района, четверг, декабрь 6, 2018 - 11:57

О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства жилья

Правовая регламентация вопросов связанных привлечением денежных средств граждан, возмещением затрат на такое строительство и возникновением права собственности на указанные объекты подробно отражена в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214).

В последнее время в законодательство в указанной сфере внесены значительные изменения, направленные на введение дополнительных механизмов защиты прав и законных интересов граждан.

Так, с 1 июля 2018 года вступают в силу обязательные требования Федерального закона от 29.07.2017 № 218 связанные с наличием у застройщика опыта участия в строительстве многоквартирных домов.

Согласно данным поправкам застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество, которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее 3 лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 кв.м в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законом, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на ином, предусмотренном законном праве земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, с июля текущего года застройщик вправе привлекать денежные средства участников для строительства одного или нескольких многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) при условии, что их строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Законодателем также установлен ряд новых требований, которым должен отвечать застройщик при привлечении денежных средств граждан:

• наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
• наличие собственных средств не менее чем 10 % от планируемой стоимости строительства, размещенных на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;
• отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам (за исключением целевых кредитов), по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
• отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации;
• и другие.

В целях осуществления деятельности, предусмотренной Законом о долевом строительстве, застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, выполняющие работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком.

Однако, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, то вышеуказанные требования на застройщика не распространяются.

В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав граждан предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учредителем которой выступает Российская Федерация.

Для достижения поставленных задач формируется компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, в размере 1,2% от цены договора. При этом, государственная регистрация договора долевого участия территориальными органами Росреестра возможна только после подтверждения уплаты компенсационного взноса.

В случаях несостоятельности (банкротства) застройщика и открытия в отношении него конкурсного производства за счет сформированных средств фонда планируется осуществлять выплаты гражданам - участникам долевого строительства или финансировать мероприятия по завершению строительства объекта недвижимости.

Вместе с тем, с застройщика снимается обязанность по страхованию своей гражданской ответственности либо получению поручительства банка за ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения.

В силу переходных положений названного закона, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома заключен до даты государственной регистрации Фонда (т.е. до 20.10.2017), то к правоотношениям по привлечению денежных средств граждан применяются положения Закона о долевом строительстве без учета указанных поправок.

Отдельного внимания заслуживают изменения касающиеся особенностей правового регулирования при получении застройщиком от банка целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома, путем размещения денежных средств граждан на специальных счетах эскроу, открытых в кредитном учреждении, выдавшем целевой кредит. При этом, доступ к этим денежным средствам застройщик получает только после оформления с дольщиком передаточного акта на возведенный объект.

Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют только банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям.

В связи с этим, застройщик получает необходимые денежные средства для строительства многоквартирного дома, кредитная организация - доход в виде процентов, а участник долевого строительства - сохранность денежных средств.

Таким образом, внесенные изменения позволят установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысят гарантии такой защиты от недобросовестных застройщиков, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и улучшению жилищных условий граждан.